1기 신도시 정비사업: 장밋빛 청사진과 우려

 

1기 신도시 정비사업: 장밋빛 청사진과 우려

 

1기 신도시 정비사업: 장밋빛 청사진과 우려

정부가 추진하는 1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동) 정비사업이 본격화되었습니다.

선도지구 지정 계획과 추진 일정 등이 확정되면서 기대감이 높아지고 있습니다.

그러나 촉박한 일정, 미흡한 이주대책, 공사비 급등에 따른 사업성 저하 등의 문제도 대두되고 있습니다.

 

촉박한 일정과 무리한 추진

국토교통부에 따르면 1기 신도시 정비사업은 오는 11월에 선도지구 지정을 마무리하고 2025년 특별정비구역 지정, 2026년 시행계획 및 관리처분계획 수립 등을 거쳐 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 하고 있습니다.

정부는 선도지구의 경우 안전진단을 면제하고, 정비구역 지정 후 관리처분계획 수립까지 최소 5년 이상 걸리는 인허가를 2년 내 마친다는 계획입니다.

 

하지만 전문가들은 이러한 일정이 지나치게 촉박하다고 지적하고 있습니다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “결국 주민들이 진행하는 사업이며, 모든 단계에서 주민들의 의사 결정이 필요하다”고 말합니다.

정부가 원하는 방향대로 빠르게 이뤄질 수 있을지는 미지수입니다.

 

이주대책의 미흡

이주대책도 큰 문제로 대두되고 있습니다.

한꺼번에 이주 수요가 발생할 경우 전세난 등 시장 불안으로 이어질 수 있지만, 국토부는 이주대책에 대한 구체적인 대안을 아직 내놓지 못하고 있습니다.

당초 국토부는 올해 1월 '1·10 부동산 대책'에서 도시별 1곳 이상의 이주단지를 조성하겠다는 계획을 밝혔습니다.

하지만 최근 발표에서는 “이주 수요를 흡수할 수 있도록 진행 중인 개발 사업을 관리하고, 신규 공급도 확대하겠다”고 했습니다.

사실상 이주단지를 따로 만들기보다는 기존 주택 물량을 활용하겠다는 의미로 해석됩니다.

순환정비 방식의 문제점

국토부는 매년 선도지구 수준을 추가로 재건축 정비구역으로 지정해 10년여에 걸쳐 완성한다는 계획입니다.

하지만 출발 순서가 밀리면 입주 시기가 20년 이상 뒤처질 수 있다는 우려도 있습니다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “단지마다 사업성, 주민 의지 등이 천차만별”이라며 “정비구역을 한꺼번에 지정한다 하더라도 사업 진행 과정에서 속도 차이가 날 수밖에 없어 입주 시기가 자연스럽게 분산될 것”이라고 설명했습니다.

 

공사비 급등과 사업성 저하

최근 공사비 급등에 따른 사업성 저하도 넘어야 할 숙제입니다.

현재 1기 신도시 평균 용적률은 180~200%가량으로 애초 사업성이 낮아 노후계획도시특별법을 통해 용적률 상향으로 이를 보완하는 구조입니다.

정부는 특별법 시행령을 통해 재건축 용적률을 법정 상한의 1.5배까지 부여할 수 있도록 했습니다.

하지만 다른 지역과의 형평성, 과밀화 우려 등을 고려해 실제 부여하는 용적률은 평균적으로 350% 전후가 될 전망입니다.

 

과도한 공공기여와 재초환 문제

용적률 상향에 따른 공공기여가 과도한 편이며, 급등한 공사비를 고려하면 주민 부담이 더욱 커질 것이라는 우려가 나옵니다.

익명을 요구한 대형건설사 관계자는 “단지에 따라서는 가구당 수억원대의 분담금을 부담해야 할 가능성도 있다”고 설명했습니다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “가장 중요한 것은 개별 조합원들의 자금 여력”이라며 “분담금을 얼마나 감당할 수 있을지가 관건”이라고 덧붙였습니다.

 

주민 갈등과 통합 재건축

재건축에서 부족한 사업성은 주민 갈등으로 이어지는 경우가 많습니다.

특히 1기 신도시 재건축은 여러 단지를 묶어 진행하는 통합 재건축이 핵심입니다.

단일 단지 재건축에서도 주민 간 갈등이 심한데, ‘사공’이 많아진 통합 재건축 추진 과정에서 단지 간 이해관계가 엇갈려 충돌이 생기면 오히려 속도가 더 느려질 수 있습니다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “단지 간 용도지역, 용적률, 대지 지분 차이가 있으면 많이 가진 측의 불만이 클 수밖에 없다”고 말했습니다.

 

3기 신도시와의 트레이드 오프 우려

향후 주택 공급에 대한 세밀한 예측이 필요하다는 지적도 나옵니다.

재건축은 용적률 상향에 따른 일반 분양으로 사업비를 충당하는 구조입니다.

27만 가구의 1기 신도시 재건축을 2만~3만 가구씩 10년에 걸쳐 진행한다면 수도권에 최소 매년 6000가구 이상의 신규 주택 공급이 이뤄집니다.

 

이 밖에도 최근 3년간 1기 신도시와 연접 지역의 주택 인허가 물량이 27만4000가구, 착공 물량은 24만3000가구에 달하며, 17만 가구 규모의 3기 신도시 사업도 함께 진행 중입니다.

김준형 명지대 부동산학과 교수는 수도권 중심으로 진행되는 1기 신도시 재건축과 3기 신도시 등 대규모 택지개발 사업 간 ‘트레이드 오프(trade-off)’ 문제가 발생할 수 있다고 지적했습니다.

김 교수는 “1기 신도시 재건축을 진행하면서 정부와 지자체 모두 향후 주택 수요 예측과 이에 따른 공급 계획 등이 마련돼 있지 않다”며 “일부 지역엔 자칫 인구 감소와 과도한 주택 공급으로 미분양 사태가 이어질 수 있다”고 전망했습니다.

 

 

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